כתבה בנושא

הסוד שעוזר לזוגות הצעירים לרכוש דירה

יעל חזן, יועצת משכנתאות

"אנוכי אערבנו מידי תבקשנו…" (בראשית מ"ג / ט')

ערבות בין קרובי משפחה הינה אבן יסוד בהיסטוריה שלנו וכמו יהודה שערב לחיי אחיו בנימין כן היום יש לנו הזדמנויות לממש ערבויות גם במשכנתא.

כיום יש סוג אחד של ערב משלם/תומך/פעיל למשכנתא שעוזר לממש עסקאות בקרב לווים בעלי יכולת החזר נמוכה יחסית.

מהי ערבות? התחייבות של אדם לקיים חיובו של אדם אחר כלפי אדם/גוף שלישי אם לא הצליח לפרוע את החוב באופן חלקי או מלא.

מה זה ערב למשכנתא? התחייבות של בן משפחה מדרגה ראשונה (הורה / אח / בן) לבנק שהלווה יקיים את חובו הכספי מכיוון שהנכס ממשוכן לבנק. הערב אינו חלק מבעלות על הדירה. כלומר אין לערב זכות קניינית על הדירה עצמה. כיום האפשרות היחידה להיות ערב הינה ערב משלם ז"א שחלק מהעלות החודשית (מינימום 20%) הופכת להתחייבות של הערב כמו הלוואה רגילה.

סיפור מקרה: אלי ושירי הורים ל2 ילדים רוצים לרכוש בית למגורים. מחיר הבית שהם מצאו 1.5 מ' ₪ יש להם בדיוק את סכום ההון העצמי שהם צריכים כדי לרכוש דירה ראשונה 375 אש"ח נשאר להם 1,125,000 ₪ להשלמת הנכס וזה הסכום שהם רוצים לקחת כמשכנתא.

ההכנסות נטו של אלי ושירי ביחד הם 11,000 ₪ בחודש כדי לקבל משכנתא הם צרכים להגיע להחזר חודשי מינימלי בסך 4,500 ₪ למשך 30 שנה. אממה לבני הזוג היקרים יכולת ההחזר עומדת על סך של 3500 ₪ בהתאם להכנסות שלהם לכן הבנק ידרוש מראש להכניס לווה תומך שישלם מינימום 20% מההחזר החודשי ובכך יוכל לאשר להם משכנתא. כפי שצויין כבר הערב התומך = המשלם חייב להיות בן משפחה מדרגה ראשונה או הורה של אחד מבני הזוג או אח. במקרה שלנו הבנק יחתים את הלווה התומך על החזר חודשי של 1000 ₪ לפחות על מנת לאשר את העסקה.

ישנם מקרים הפוכים מהסיפור שלנו שבהם הלווה = בעל הנכס הינו מבוגר מידי(על פי כללי הבנק) מגיל 65 והלאה וההכנסות שלו לא מספיק עומדות ביחס ההחזר אזי הבנק יבקש ערב תומך שיכול להיות בן/ בת של הלווה שייקח על עצמו חלק בתשלום.

האם הלווה התומך יכול לשלם יותר מ20% מההחזר החודשי? בהחלט לווה תומך יכול לשלם אפילו את כל ההחזר החודשי באופן כזה שבני הזוג הלווים עליהם תירשם המשכנתא יהיו כלווים רשמיים ובעלי הנכס והלווה תומך נרשם כלווה פעיל בתשלום החודשי.

אז מי יבוא לחתום על המשכנתא? כל מי שנרשם כלווה = בעל הנכס + לווה משלם שהוא בעצם עוד ביטחון של הבנק לכך שהסכום ישולם מידי חודש בחודשו.

האם לווה תומך יצטרך לעשות גם ביטוח חיים על המשכנתא? התשובה לשאלה זו תלויה בבנק בו אתם לוקחים את ההלוואה כל בנק והמדיניות שלו במקרים מסוימים שווה לבדוק מראש עם הבנק על מנת לנסות להימנע מביטוח ולחסוך עלויות עוד לפני שסוגרים חתימות.

מהם התנאים של הבנק לאישור לווה תומך? מבחינת גיל מתחת לגיל 65 עם נתוני אשראי גבוהים. הלווה התומך צריך להיות בעל הכנסה נטו גבוהה כמה שיותר. על מנת לאשר אותו כלווה תומך הבנק יחשב רק 50% מההכנסה הפנויה שלו ומתוכה ייקח 1/3. לדוגמא – אם נמשיך את הסיפור שלנו – לאבא של שירי יש הכנסה נטו של 12,000 ₪ הבנק יוריד חצי כלומר תישאר לנו הכנסה נטו של 6,000 ₪ ומתוכה הבנק יוריד עוד 2/3 ואז נישאר עם 2,000 ₪. לסיכום אבא של שירי לא יוכל לתמוך ביותר מ2,000 ₪ בחודש בהחזר החודשי של המשכנתא. כפי שאמרנו אלי ושירי צריכים השלמה של 1,000 ₪ אז הם יסתדרו אבל במידה והם ירצו ללכת על אופציה שבה אבא של שירי הוא לווה משלם מלא הבנק לא יאשר זאת.

מה עושים אם אין ערב למשכנתא? זה קשה וכואב אבל יכול להיות מאוד שתצטרכו לוותר על הדירה הנוכחית בגלל שהבנק לא ייתן לכם לקנות אותה ותקבלו סירוב למשכנתא. כפי שצויין, הבנק דורש ערבים למשכנתא בגלל שאתם מהווים סיכון מבחינתו, ואם אין דרך להוריד את הסיכון אז יש סיכוי שלא תקבלו את המשכנתא לדירה זו. אבל, יכול להיות מאוד שלנכס אחר וזול יותר שגורם ליחס החזר שלכם למשכנתא לא להיות מסוכן אז כן תקבלו את המשכנתא.

באילו עוד מקרים ידרוש הבנק לווה תומך? בכל סיטואציה בה הבנק יבדוק ויחליט שאין לו מספיק ביטחון בלווים עצמם למשל לווים שהם בעלי דירוג אשראי נמוך, כדי ל"הקל" על הבנק באישור הוא יבקש עוד קלף שיתן לו בטחון על מנת לקיים את ההלוואה. יכול להיות שגם במקרים בהם ישנה בעיה בזיהוי הנכס קושי שלא וודאי או שנוי במחלוקת משפטית מבחינת רישום הנכסהבנק יעדיף להכניס עוד ערב תומך כדי להיות בטוח שהחזרי ההלוואה יושלמו במלואם.

לסיכום כמו שכל תיק משכנתא אינו דומה לחלוטין מתיק אחר גם פה תמיד יהיו הבדלים בין בנק לבנק ואפילו בין סניף לסניף על כן צריך רק למצוא את הדרך הנכונה ולהכיר את הניואנסים הקטנים שעושים את ההבדל בין אישור עסקה לבין סירוב. מוזמנים תמיד לשאול ולהתייעץ.

מוזמנים להצטרף לקבוצת העדכונים והטיפים השקטה שלי https://chat.whatsapp.com/KuEM3QXm1MQ12IA5OmUPEk